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Lo primero sería convocar una Junta
General de propietarios en la que se exponga la existencia del daño observado,
se planteen los pasos que seguidamente se relacionan, y se adopten los acuerdos
pertinentes sobre cada uno de ellos, teniendo en cuenta que alguna de las
actuaciones que se proponen, suponen un gasto para la Comunidad que habrá que
atender con derramas o con los fondos de que disponga.
Una vez tomado el acuerdo, hay que
contrastar con un perito o técnico especializado (arquitecto técnico o superior)
en los defectos habituales que se presentan en las comunidades de propietarios,
si nos encontramos ante un vicio por una mala construcción, o por el contrario,
nos encontramos ante un daño derivado de una falta de mantenimiento.
Seguidamente, y una vez descartada
la falta de mantenimiento, tendremos que localizar en el Libro del Edificio a
los agentes intervinientes en la edificación (promotor, constructor, arquitecto
técnico y arquitecto superior), y determinar la fecha en la que el constructor
entregó la obra al promotor (actas de recepción de la obra, o en su ausencia
Certificado Final de Obra) para saber desde cuándo empiezan a contar los plazos
de garantía.
Si no tenemos el Libro del edificio,
hay que solicitar la información técnica que nos pida el perito al Ayuntamiento
mediante instancia firmada por el Presidente, o por el Administrador que tenga
autorización de la junta de propietarios para ello.
Una vez que el técnico nos confirme
que se trata de un defecto por una mala ejecución de la obra, hay que requerir
fehacientemente al promotor,
y al otro agente u otros agentes intervinientes, dependiendo del caso, para suspender el plazo de
prescripción de las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación. La
forma habitual de requerimiento es mediante burofax relacionando los daños con
una descripción técnica de los mismos.
Si
tras lo anterior no responden
los responsables, o su respuesta no es satisfactoria a criterio
de nuestro técnico de confianza, tendremos que analizar la conveniencia o viabilidad
de la reclamación
Judicial , atendiendo a la entidad de los daños, al tiempo
transcurrido y a las actuaciones previas efectuadas por la Comunidad de
Propietarios, o por alguno de éstos individualmente. En este momento se ha de pensar en contratar a un
letrado de confianza y con experiencia tanto en las reclamaciones judiciales
por vicios de construcción, como en el funcionamiento y desarrollo de
actuaciones de las Comunidades de Propietarios, que además pueda presentar un
pronóstico sobre la resolución judicial y sobre el tiempo que transcurrirá
hasta obtenerla.
En
el caso de que la reclamación sea conveniente y viable, se ha de solicitar otro
informe técnico más profundo y objetivo, en el que se describan los daños, se
determinen sus causas y se evalúe el coste de su reparación. Para evitar
sorpresas, conviene pedir presupuestos de la elaboración de éste informe a
varios técnicos, concretando si precisan que se efectúen catas u otro tipo de
pruebas. Es importante que dicho informe esté visado por el colegio profesional
correspondiente.
A
la hora de seleccionar a un técnico, hemos de considerar la experiencia que los
técnicos tengan en la defensa de sus posiciones ante un tribunal, o la
capacidad de responder con aplomo a las preguntas que efectúen los letrados.
Estas
son las líneas iníciales que habitualmente se deben dar para enfocar un
procedimiento de reclamación por vicios de construcción. A partir de aquí nos
encontramos con muchas alternativas que dependen de las circunstancias
concretas del caso y de la estrategia que se pretenda seguir, sin perder de
vista que durante el desarrollo del procedimiento judicial, las partes puedan
llegar a resolver el asunto de forma amistosa.
Guillermo Beltrán Brotos
Abogado. Administrador de fincas.
